選舉須“兩個三分之二”，業委會換屆成難題

投票率不足？有小區用“痛點”吸引投票

■本報見習記者 鄭朕 實習生 趙雨萌

近日，浦東新區羅山花苑小區業主徐女士撥打“12345”市民服務熱線反映，居住的房屋年久失修，遇到漏水等問題卻只能自費解決。街道曾組織了三次業委會選舉，但因各種原因未能成功。沒有業委會，物業便無法動用維修資金，于是大大小小的維修工程都處于停滯狀態。

遭遇同樣尷尬的小區并不在少數。記者從“12345”市民服務熱線了解到，兩個月來，涉及“業委會選舉”的投訴有160余件，不少小區無法順利成立業委會。今年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》要求，業委會選舉時參與投票的人數、專有面積均須達到三分之二，使得很多小區業委會成立或換屆工作停滯。家住楊浦區尚浦公寓小區的顧女士反映，因投票率不達標，籌備了8個月的小區業委會選舉最終還是沒能開展。

業委會成立或換屆選舉難，成了不少小區開展有效管理的攔路虎，但也有成功的案例。近日，黃浦區一位市民撥打本報新聞熱線63523600稱，他所在小區自2020年9月起歷經了一年的業委會真空期后，不久前成功選舉出新一屆業委會。

一個“不可能完成的任務”

2020年9月，現任明日星城居民區黨總支書記的羅怡調過來擔任黨總支副書記。彼時，已交付使用近20年的明日星城（一期）小區幾乎可以用“破爛不堪”來形容：柵欄生銹斷裂、外墻脫落嚴重、地下車庫積水、停車位極度短缺……由于當時的小區業委會11位成員中，1位賣掉了房子，6位辭職，剩下4位又因人數過少無法開展工作，導致小區一系列問題得不到解決。

“要改變這個現狀，沒有業委會肯定不行�！绷_怡說，2020年12月，業主征詢投票決定提前進行換屆選舉。

以往實施的小區《業主大會議事規則》第九條第二款規定：業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的，視為同意。所以業委會換屆選舉并不難，即便是參與表決的業主比例不高，也可以選舉成功。不過，《中華人民共和國民法典》堵上了這一“漏洞”：其第278條規定，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

新法規實施，羅怡和熱心業主們犯了難。從歷年數據來看，明日星城（一期）小區的業主大會投票參與度低得可憐，最多的一次勉強達到50%，最近幾次則僅僅在25%徘徊，“民法典對專有面積還有同樣比例的要求，這意味著勉強達到三分之二的投票人數也不夠保險，要超出一些才行”。兩個“三分之二”指標，似乎讓新一屆業主委員會選舉成了“不可能完成的任務”。

線上主攻各種業主微信群

5月20日起，黃浦區老西門街道房辦、居委會牽頭換屆小組成員、業主代表，多次開會“頭腦風暴”，嘗試在新政策、新法規下形成有效的投票方案。會議決定，8月23日業委會換屆選舉工作啟動，9月23日投票結束，9月24日9時開箱唱票。

一位候選人認為，由于以往參與率過低，很多業主對換屆選舉成功持悲觀態度。即使選票拿到手也遲遲不投，成了觀望者。如何讓觀望者投出手中的選票成了關鍵環節�；I備小組決定用業主們關心的“痛點”，吸引他們來投票�；I備小組把整個業委會換屆選舉的宣傳工作分成線上和線下，再將1個月的選舉周期細分成4個星期，按不同時間段推進不同的工作。

“痛點”從哪里來？籌備小組進行了廣泛的民意調查，對收集上來的約180份有效回答進行了統計，歸納出不同業主群體對小區管理的焦點話題。在線上，籌備小組選擇主攻微信群。在業主們加入的各類車友群、教育群、寵物群和樓組群中，針對成員們關注點不同，拋出對應的話題來喚起業主們對小區事務的關心。如“有車一族”最不滿停車位太少。于是第一周，籌備小組在車友群中拋出的“停車難”這個話題開始發酵，迅速引發大量對此深感頭痛的業主參與熱烈討論，借此機會讓業主們了解選舉業委會對于解決小區難題的重要性；第二周，話題則設置成“停車難有什么解決方案”；到了第三周，側重點則變成大家贊成較多的解決方案是不是該有人來落實，進而引導業主們主動參與投票，配合業務會選舉。

與此同時，在小區公告欄、出入口、物業接待處、樓幢公共宣傳位等處，關于業委會選舉情況的宣傳海報也同步張掛，提高全小區業主的關注度。

線下選舉工作“非常艱辛”

想達到兩個“三分之二”，線下的工作“非常艱辛”。羅怡說，時值炎夏，居委干部、社工、樓組長、志愿者共40余人，冒著高溫酷暑挨家挨戶發放選票，基本放棄了周末和法定節假日。由于中青年業主白天要工作，為了方便業主投票，發放選票工作往往只能安排在晚上，并且連續兩周在夜晚時段到各樓幢設置移動投票箱。小區內還有145戶租戶，籌備小組也盡全力聯系上房東業主，把選票收集上來。

這么辛苦，為什么大家愿意參與這項工作？業主朱先生道出原委：自己參與業委會選舉的籌備工作是源自糟糕的親身經歷。2017年4月，申城進入黃梅季，一場暴雨后，家里漏水了。他打電話給物業，回復是一百多戶都是這樣的情況，會統一派人檢修�？梢荒赀^去后，2018年4月的暴雨中，朱先生家又漏水了，投訴到物業，又收到了和去年幾乎相同的回復。物業怎么不辦事？他反映到業主群，許多業主深有同感。朱先生轉念一想：物業不夠格怪誰？怪業委會沒有監管到位。自己為什么不參與進來呢？這樣想著，朱先生將心里對小區管理的氣憤轉化為參與居民自治的動力，決定在這一屆業委會選舉的時候，加入到籌備小組的工作當中。

即將從某國企總經理位置退休的業委會候選人邵先生也參與了換屆選舉的籌備工作。在他看來，整個過程時間短、要求高、任務重。但目睹了小區條件逐年變差，他覺得，小區是每一位業主的，每個人都該努力讓共同的家有一些好的改變。

9月24日唱票，小區內845戶業主參與了投票。在最終的選舉中，候選人邵先生得到820張選票，得票數最高�！皼]想到能得到這么多選票，我很感動�！鄙巯壬�表示，“我們一直憧憬要建設美好家園，不能辜負業主們的信任”。明日星城（一期）小區第五屆業委會最終順利成立，建設美好家園的憧憬正在變成現實。（來源：解放日報）

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