最近一周，一則上海最慘購房人稱自己損失超千萬的消息，多次登上新浪微博熱搜榜前列。根據一些媒體報道，伍女士看中了上海市黃浦區一套價值約1500萬的辦公用房，卻因銀行貸款審批延誤，無法按照合同規定時間付尾款，被賣方告上法庭。法院最終判決伍女士敗訴，她不僅要退還房子，還要支付違約金、房屋整修費、訴訟費等總計497.32萬元。

　　短短百余字的消息，讓不少網友稱伍女士為“史上最慘購房人”。記者檢索發現，該案二審判決書于去年12月31日公布在中國裁判文書網上，全文長達9400多字。梳理判決書并采訪雙方代理律師后，解放日報·上觀新聞記者盡可能還原了本案的前因后果。

　　賣方為何要解除合同？

　　要點：由于買方的貸款逾期，賣方原計劃購買的房屋無法履行買賣合同，也造成了賣方為此支付違約金，賣方受到較大損失。

　　根據一審法院審理查明的事實，2020年5月27日，伍女士與范先生等人簽訂了一份房地產買賣居間協議，3天后又簽訂了補充條款。根據這份協議，雙方約定交易的這套180平方米辦公用房總價為1550萬元，伍女士應在2020年6月30日前支付首期房價款745萬元及裝修補償款60萬元，收到這筆首付后范先生便要提前交房，剩下的745萬元由伍女士向銀行申請貸款，最遲要在雙方約定的過戶時間8月30日前，打到范先生賬戶。

　　協議簽訂后，雙方于2020年7月2日正式簽訂上海市房地產買賣合同。此時，伍女士已經向范先生轉賬了定金100萬元及400萬元首付款，于是雙方在合同附件3中寫明，伍女士應當在簽訂合同后5日內向銀行申請745萬元貸款，若伍女士貸款申請未在過戶前獲得足額批準或無法獲得貸款，也應當在申請產權過戶之前將相應部分房價款通過中介轉付或直接支付。

　　此外，這份合同還約定，若伍女士未按照合同約定履行，每逾期一日需向范先生支付總房價款萬分之五的賠償金，逾期超過10個工作日的，視為違約。若伍女士違約，則需向范先生支付相當于總房價款20%的違約金，并將房屋恢復原狀或賠償房屋裝修費180萬元。如因范先生違約，同樣需向伍女士賠償裝修費180萬元。

　　對于上述合同內容，伍女士和范先生在法庭上都予以認可。合同簽訂后，接下來便是履行了�？墒�，伍女士在支付合同約定的首期245萬元房款時就逾期了。經范先生等人催討，雙方又簽訂了一份補充條款，約定范女士應于2020年7月31日前一次性支付245萬元房款，及因此產生的利息損失。如未按時支付，則視作違約，房屋買賣合同自動解除。庭審中，范先生確認，伍女士后來如期支付了這筆錢。

　　2020年6月，這套房屋就已經交由伍女士使用，并開始裝修。但是，由于伍女士申請辦理的745萬元貸款發生延期，直到2020年10月29日才審核通過，導致她無法如期支付第二期房款。此時，早已過了合同約定的8月30日這一最后期限。

　　2020年9月15日，范先生等人以律師函方式，告知和催告伍女士已嚴重違約，仍有805萬元房款未支付，希望伍女士在收函之日起3日內將錢付清，如仍然不付，范先生等人有權解除合同，并要求伍女士賠償違約金及裝修損失等。同年9月30日，范先生等人向伍女士發出了解除買賣合同通知書一份，指出因伍女士仍未按照約定期限付款，因此范先生等人決定行使合同約定的解除權，要求伍女士搬離并歸還系爭房屋，償付房款總價的20％的違約金，和房屋裝修損失180萬元等。這兩份函件，伍女士向法庭確認均已收到。

　　以上，便是本案的基本事實。對于這部分內容，雙方其實沒有什么異議。伍女士和范先生等人的分歧，主要集中在伍女士的行為是否構成違約，以及是否應當按合同約定的20%房價足額賠償。

　　賠償金額490萬元依據何在？

　　要點：賠付款包括違約金310萬元（房屋總價20%）和房屋裝修損失費180萬元，違約金和裝修費損失都是在房屋合同中自愿、明確約定的。

　　在伍女士看來，自己最終還是獲得了貸款，說明貸款只是延誤而非未能獲批，尚未達到可以直接解除合同的程度。

　　“伍女士8月上中旬就知道第一家銀行的貸款審批沒通過，所以她一邊通過中介緊急向另外兩家銀行申請貸款，一邊告知了范先生他們，因為有些銀行的貸款需要賣家也到場�！蔽榕�士一審時的代理律師說，直到2020年10月7日，范先生他們還愿意配合辦理貸款，這讓伍女士覺得合同可以繼續履行，沒想到轉頭就收到了催款的解約通知，“伍女士對此很不高興，覺得對方不應該這么做�！�

　　記者注意到，判決書寫到，對于伍女士的這一主張，范先生不予認可，伍女士也未能提供相應的事實和證據。雙方都亮出觀點和證據后，接下來就是法院的審理和裁決。

　　上海市黃浦區人民法院一審認為，依法成立的合同對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。對于伍女士主張逾期并非可以導致解除合同的根本性違約，法院明確表示難以認同。

　　“已查明的事實和證據均表明，在第二期付款義務到期時，伍女士選擇銀行貸款方式，同時約定如逾期獲得貸款則應及時在申請產權過戶之前向中介或范先生等人用現金的方式支付相應部分房價款，如不然，則構成違約�！迸袥Q書寫道，作為適格的民商事主體，對于在交易中可能產生的風險，應已明知，尤其在本案多次簽訂補充合同，已明確約定的情況下，伍女士卻未及時履行其付款義務。在最終未能取得賣家諒解和許可的前提下，相應的違約責任是無法免除的。

　　判決書顯示，伍女士對于180萬元裝修補償金并無異議，但認為房價20%的違約金數額過高。對于賠償金額問題，一審法院也做了詳細闡釋：“因房屋買賣合同本身具有其自身的特殊性，因其交易標的涉及金額一般較大，且本案涉案買賣標的系辦公樓，而非一般居住用房，則會因一方違約所引致的相對方的所承受的經濟損失亦相應較大�！迸袥Q書明確寫道，結合本案相關已查明事實表明，范先生等人由于伍女士的逾期付款、逾期過戶等違約行為，可能導致范先生等人需對案外人承擔相應的違約責任，且數額可能也不會太小。

　　記者從范先生等人的代理律師處獲悉，范先生出售系爭辦公樓，的確是為了置換另外一套房產。因伍女士未能及時履約，導致范先生與他人簽訂的購房合同也發生了違約，需向其他人支付相應賠償金。

　　據此，法院認為，我國的法律并不排斥當事人可以同時主張違約金和實際損失賠償�？紤]到本案中伍女士違約導致的實際后果，造成范先生等人經濟損失巨大，故法院對范先生等人主張違約金和實際損失賠償的訴訟請求，采取一并支持的處理方式，應為適宜的。

　　綜上，黃浦法院作出一審判決：確認雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》（含補充條款、附件）、協議書均于2020年10月7日解除；伍女士應于判決生效之日起10日內搬離并歸還房屋，如逾期，則應追加支付房屋占有使用費，按照1000元每天的標準計算，計算至實際歸還之日止；伍女士應于判決生效之日起10日內一次性償付違約金310萬元、房屋整修費損失180萬元；訴訟費7萬多元由伍女士承擔。在扣除上述費用后，范先生等人應在3日內將已支付購房款745萬元的剩余部分退還給伍女士。

　　一審判決后，雙方均提出上訴。上海市第二中級人民法院審理后認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，并無程序違法，應予維持，遂駁回上訴，維持原判。

　　為何不能判決繼續履行合同？

　　要點：該房屋不同于一般自住住宅，屬于商業地產，用于商業用途，更應該尊重雙方契約約定。

　　另據記者了解，二審判決后，相應賠償款已經到位。因伍女士此前已對房屋進行了裝修，經雙方協商，裝修抵價50萬元，即伍女士還需賠付440萬元。

　　雖然尊重法院判決，先行執行了賠償金，但伍女士近日在接受媒體采訪時表示仍難以接受判決結果：“在我看來對方因為這件事獲利近800萬，其中包括因房子升值的300萬。而我們損失了大概1000多萬，這其中包括480萬的違約金，100多萬新的裝修，然后如果我們再次購房，還需要承擔潛在的漲價300多萬�！蔽榕�士表示，將就本案申請再審。

　　僅僅因為貸款延期兩個多月，就要承擔近500萬元的損失，這一點也讓不少人感到十分驚詫，甚至有人懷疑，范先生等人是不是設了一個局，惡意騙取違約金。對此，多名資深房產中介表示，實際交易中，從未見過賣家利用故意利用格式合同，壓低等待貸款的時間，然后騙取違約金的情況�！霸敿毜倪`約條款是要雙方約定的，上下家都不傻，經紀人也會進行提醒�！�

　　“房產交易是格式合同，詳細的違約條款是由雙方約定，包括交全款的具體日期。如果下家不能履行交易合同，在未能在過戶前獲得全額貸款甚至無法獲得貸款，按照規定，應該由下家補齊款項或者雙方經過協商進行解約，并賠付違約金。合同是嚴肅的，雙方都必須按照合同規定進行履約�！鄙虾Ｖ性�物業顧問有限公司首席市場分析師盧文曦說，實際交易中，銀行放款周期確實是一個不可控因素，一般放貸時間在1到2個月，有時可能會更長。比如去年，上海銀行放款周期就普遍有所放緩。那么，雙方在簽訂合同的時候，比如約定付全款日期的時候，會有3—4個月的提前預估量，房地產經紀人一般會進行提醒，但主要還是看交易雙方如何約定。

　　此前，有律師在接受采訪時認為，在無證據證明賣方存在實際損失的情況下，應實現合同法鼓勵交易的制度目的，從而維護市場交易的穩定。從法律的公平角度，也可以不解除合同，讓違約方承擔違約責任，不建議賣方以此為由解除合同。在審理中，伍女士也確實提出這一主張，認為自己已經支付了50%的購房款，希望能繼續履行合同。對此，黃浦法院也給出了明確的解釋。

　　法院指出，伍女士的觀點具有一定合理性，如盡量維持合同交易的持續和穩定性，有利于減少合約雙方的損失。但本案涉及的房產乃是二手辦公樓，而非一手商品房或居住用房，我國法律沒有支付了50%貨款則合同就不得解除這一規定。因此，合同能否繼續履行，關鍵還是在雙方的意愿。

　　本案中，在范先生等人堅持行使合同所賦予的單方解除權、損害賠償權的情況下，法官若強行判決雙方繼續履行合同，缺乏相應的法律依據，反而有可能構成“強買強賣”，嚴重違背民商事主體在進行民商事活動中契約自由的原則。

　　“法院已經給了雙方充分合理的庭外和解時間，以期雙方或許能繼續履約，但法官不得拒絕裁判，且只應也只能依據現有的法律規定進行裁決�！迸袥Q書寫道。

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